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中国人炒高全球房价?各国推出限制外国人购房

时间:2017-12-02 阅读:994
 

国外的房子也是用来住的,不是用来炒的。

在国内严控房地产炒作的同时,一些国家也纷纷出台了限制以中国人为主要力量的外国人购房新政。

新西兰明年将禁止外国人买房;澳大利亚对外国人购房征收高附加费;全球华人最多的城市温哥华正考虑“禁止非永久居民的房产拥有权”;英国可能推出海外购房限令;而作为本次全球经济危机发源地的美国,“房地产次贷危机是否会重演?”的忧虑重新出现。

各国的严控政策,意在提高外国人买房门槛,保障本国居民住房需求,也意味着各国的房地产投资在阶段性收窄,开始防范新一轮楼市泡沫的堆积。

即便是目前尚未推出相关政策的热门国家,其环境和政策也出现了变化。

中国的炒房客们颤抖了吗?

澳洲:严控外籍人士购房

当地时间11月28日晚,南澳大利亚州通过了州参议院法案,将在明年1月1日起,对购买房地产的外籍人士征收7%附加费。

此前,亚维多利亚州、新南威尔斯州及昆士兰州,都出台了类似政策。

从2015年起,澳大利亚相继出台过海外买家不得购买二手房、空置税、提高土地税、征收更高印花税、取消海外资产可在澳洲银行贷款等政策,试图控制澳洲的房价。

澳大利亚统计局统计,自2012年以来,各州首府的房价上涨了近44%。

澳大利亚是仅次于美国受中国人青睐的购房之地,仅第三季度中国大陆对澳洲地产投资就达10.24亿澳元(约7.75亿美元)。

根据澳大利亚国民银行第三次季度调查,在澳大利亚购买住宅的外国买家占比约为8%,其中中国买家占其中一半。

当地人认为,以中国人为代表的亚洲购房者是澳大利亚房地产价格大涨的主因之一。

同在大洋洲的新西兰更为绝对,明年将禁止外国人买房。调查显示,77%的新西兰人支持这一政策。

新西兰此前出台的限制外国人购房的政策都没有遏制住房价上涨,奥克兰的平均房价已经超过100万纽元(合68.5万美元)。

有调查显示,2016年炒房客在新西兰每炒一套房子平均获利33万人民币。

加拿大:房价泡沫全球第一

温哥华是海外华人最多的城市,这里正考虑“禁止非永久居民的房产拥有权”。

温哥华市政府发布文件提出:考虑限制非永久居住人士的房产拥有权;通过税收打击将房屋变为商品的投机行为;仿效澳大利亚和新西兰的案例,充分公布买家信息。

其实质就是打击来自中国资金的无节制购房。

华裔、华侨、华人约占温哥华人口的1/4,这也就吸引更多的华人来此聚集。中国买家在温哥华购置房产,约占当地房产销售总额的三成。

目前,只有240万人口的温哥华(相当于北京的一个区),平均一套别墅的价格,已经突破400万加币(约2000万人民币)。

温哥华去年8月开始向海外买家征收15%物业转让税,并向一些无人居住的住宅收取空置税。房价虽出现短暂回落,不过今年初又持续上升。

安省政府也于今年4月实行了与温哥华同样的政策。

但中国买家又将目光瞄向蒙特利尔,导致当地计划引入新海外买家物业投资监控条例。

多伦多的房价比13年前已经翻番,据胡润统计,2016年6月~2017年6月,多伦多跃居全球房价涨幅第一,涨幅高达26%。

有分析认为,当前加拿大的房价泡沫程度,堪称全球第一!

目前,加拿大规定外国人买房前要先递交一份推荐信,写着:“我是谁,我为什么要买这座房子,我绝不是炒房团”等等,以示清白。

加拿大推出更加严厉调控政策的可能性很大。另外,加拿大央行今年连续加息,对抑制房价也将起到一定的作用。

美国:次贷危机是否卷土重来?

美国是中国大多数海外购房者的首选之地,是中国买家投资最多的国家。

近来,美国楼市竟也出现了如中国全款加价、排队抢购的火爆场面。

目前,在美国出售房产平均只需要3周时间,最快的只要几天,而5年前则需要11周,创下30年来的最快纪录。一套房会收到多份购房意向书,成交价往往也比报价高。

2012年美国房地产市场迎来复苏的拐点,实现了连续6年的繁荣,房价从2012年底部已回升了40%左右,接近或超过历史最高点。

从2013年起,中国人就一直是美国房产头号海外买家,且金额逐年增长。美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2017年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示,中国人在美国一年花掉317亿美元,其中65%的买家选择全款支付。

尽管美国许多州政府制定了限制海外买家的政策,但海外买家的投资热情依旧高涨。而且,海外买家的房产均价53.69万美元,接近美国整体房产均价27.77万美元的两倍。

中国买家在美国购买房地产主要集中在东西两岸,加州和纽约州是最受欢迎的地区。

就连特朗普集团的CEO也说过:华人海外资金对美国住房价格的冲击,是任何其他种族所不能比拟的。

美国房价重回历史高位,市场开始担心美国房地产是否又开始催生泡沫,次贷危机是否会卷土重来……

英国:不确定因素增加

据不完全统计,自2017年5月至8月的90天内,中国买家在伦敦购买房产耗资超过36亿英镑(约48亿美元)。

华人投资客已经占到伦敦房产海外买家的一半以上。英国官员表示:“在伦敦有大量的新房被中国、中国香港、新加坡、马来西亚等买家以期房的形式买走,使得本地的首次买房者连看房的机会都失去了。这不只发生在伦敦中心区,也发生在伦敦外围以及其他城市,比如曼彻斯特。”

由于英镑在英国脱欧公投后大幅度贬值,海外买家,尤其是中国买家接连涌入伦敦市场,利用汇率优势,加价抢购,多次创造价格纪录。

英国土地资源非常有限,加上激增的移民人口,导致当地房产长期处于供不应求的状态,伦敦部分地区的房价一年涨幅已超20%;与5年前相比,上涨了近45%;比金融危机前历史最高点高出了近15%。

11月2日,英国央行官方宣布,将基准利率上调25个基点至0.50%。这是英国央行自2007年7月以来的首次加息。

英国脱欧的负面影响,加之退出宽松政策,让中国买家对英国经济未来感到迷茫。

目前,英国房价有所下降。有传言称,为让英国首次购房者能买上房子,可能推出海外购房限令。

日本:担心中国人集体抛售

由于种种原因,一直以来,作为亚洲发达国家的日本,并不是中国人海外购房的理想之地。但近年来,国人发现,日本的房产质高价低、永久产权且租赁活跃,还可办多次往返签证,一定时期后可以办永久居民证。

东京的房产在过去2年中增长了约20%,2012年到2016年间,日元兑人民币汇率升值近30%,而日本的租赁回报率高达6%。一衣带水的地理优势开始吸引中国的投资者,数据显示,2017年上半年海外投资者的投资额占比达到史上最高的36%。

尽管中国人在日本的购房比例并不大,但一向充满忧患意识的日本人,对中国人的“入侵”充满担忧。今年6月,日本房产专家榊淳司撰写了一本名为《2025年东京不动产大暴落》的书,短短3个月就再版3次,位居畅销书榜的前列。

该书称,“在日本购买住房的中国人可能会在同一时期大量抛售房地产”,并将之视为日本房产将“撞冰山”的因素之一。

目前,具体有多少中国人买了日本的房产,详细数据不清。

但从现实情况看,日本的房地产企业很欢迎中国人,很多房地产中介公司,都专门雇用中国员工来推销,这肯定是利益驱使。

然而,据榊淳司的说法,每当日本遭遇灾难,不论是自然灾害(如2011年发生的3·11大地震)或者两国关系出现裂痕,中国人会不惜代价抛售在日本的房产。

此外,榊淳司还提到,日本人口逐渐减少,除非出现极特殊情况,否则房价不会出现上涨,不建议中国人在日本投资房产。

南欧部分国家:买房落户难度也在增大

在经济危机中几乎国家破产的希腊,正在吸引海外资金进入其房产市场。

在希腊购买房产或投资建筑等25万欧元以上(不到200万人民币),就可购买了一套面积150平方米、房龄20年的房产,投资者及其家属即可获得5年的居留许可。

希腊是具有相似制度的欧洲各国之中门槛最低的国家,获得希腊的居住权,可以自由到欧盟的大部分国家旅行。

目前,希腊的房产价格降至经济危机前约一半,购买希腊房地产的外国人中,中国人超过了四成。截至2017年9月,中国投资者为850人,按居留许可计算为2091人。

葡萄牙自2014年起实行购买50万欧元以上的房产,即可获得“黄金居留许可”的移民政策。目前已经吸引了来自中国近4000个家庭。从2016年6月截至今年6月,马德里房价在一年内上涨了10. 8%,外籍购房量占全国交易量的13.2%,达历史新高。

希腊、葡萄牙、西班牙等南欧部分国家,为缓解经济低迷状况,推出了吸引海外投资的移民政策,吸引了不少中国人。但此类项目移民也有一定的门槛要求,葡萄牙和西班牙要通过语言考试,而会葡萄牙语和西班牙语的中国人并不多。

东南亚:中国买家的新宠

受“一带一路”政策影响,中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。

泰国经济低迷,唯独房产业一枝独秀。这其中,中国购房者的贡献最大。有房产机构称,泰国已跃居中国买家海外购房目的地国家第三位,仅次于美国和澳大利亚。

该数据是否准确还待考证,但去泰国投资买房的趋势很明显。

目前,泰国的房产价格区间为100-500万泰铢(约合人民币20-100万),首付款是全价的25%。在国内外汇管制收紧的情况下,去泰国投资,资金挪移的复杂性大大降低。据传,一些阔绰的中国买家一买就是整栋楼。

此外,马来西亚、柬埔寨等国也是中国买家的目标。

这些国家经济比较脆弱,中国炒房客的进入很可能导致房地产泡沫的破裂。但目前很多东南亚国家并没有制定防范策略。

新加坡是个例外,新加坡国民可以购买政府统一建设的组屋,类似中国的经济适用房,价格是商品房的1/3,政府还提供无息贷款。组屋也可以出售,但只能出售给本国国民。

外国人购买新加坡的商品房,需要额外交纳15%的税,本国人只需要交3%。阻断了外国人的购买资格和动力,抑制了房地产泡沫。在全球各大重要城市房价大涨的情况下,新加坡的房价反而有所下跌。(梁志坚)

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